深圳终于对二手房参考价“下手”了!有中介平台连夜调整成挂牌价 后又关闭系统等通知

4月20日,市场消息称,深圳二手房参考价不调整,不过银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考,并于即日起执行。

同日下午,深圳房产中介黄薇(化名)也向《华夏时报》记者表示:“上述消息是确定了的,基本上官方是不会出相关消息。后期基本上还跟之前一样按成交价来做贷款,对深圳楼市来讲是一种利好。”

对此,记者致电深圳12345核实消息,相关工作人员回复称:“目前是没有看到相关的政策出台,也有可能是出了政策,但因为我们平台的资料库存在一个更新的滞后性,建议查询政府的官网看是否有相应的文件出台。”


(资料图片)

记者于4月20日浏览深圳住建局官网时,并没有看到相应的公告。不过,据证券时报4月20日报道称,记者向银行内部人员求证,深圳一农业银行工作人员表示:确认了,但还没看到正式文件。

深圳二手房参考价还没取消

4月21日,记者注意到,深圳部分房产中介如乐有家、链家、贝壳等的APP上,房源价格仍只显示“参考价”。

截图自乐有家APP

对此,乐有家房产中介张强(化名)于4月21日向记者表示:“昨天晚上的时候显示了挂牌价格,10点左右关闭了。通知是说今天显示,系统在维护,具体还是要看上级的沟通和决议。”另外,张强还强调,深圳二手房参考价没有取消,仍然存在,只是批贷款可以按照实际情况去浮动。

按照市场消息的说法,深圳二手房参考价不调整,不过银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考。

4月20日,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向记者表示:“深圳可以做的就是参考价保持不变,在执行过程中采取灵活的办法,即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样做,一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格,避免参考价失真;另一方面,也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。最后,也希望参考价能够成为市场价格的锚,让市场价格像参考价靠拢,从而实现稳定住房价格的目的。”

在李宇嘉看来,现在深圳面临着骑虎难下的局面,如果参考价往上调整,就意味着刺激楼市,触碰了房住不炒,这是深圳没有办法承受的;如果往下调整,就坐实了房价下跌的事实,就会导致市场预期房价会进一步下跌,从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌,这也是深圳没有办法承受的。

二手房参考价的调整出乎市场预料

李宇嘉说:“从此次调整的传闻来看,(力度)低于市场预期。市场普遍预期取消或上调二手房参考价。正式发布的思路来看,就是要避免二手房再次成为杠杆炒作的重心,彰显了政策保持定力,不会在意短期市场的波动。而且,二手房定向去杠杆的信号还是比较明确的,短期不利于市场预期稳定和二手房市场能够在企稳的基础上回升。从长期来看,还是希望二手房回到合理的价格水平上,与相应的杠杆水平匹配,这是稳定二手房市场的长效之举。”

2021年2月8日,深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制,3595个小区被纳入。彼时,官方指出,建立二手住房成交参考价格发布机制,是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进二手住房市场信息透明,理性交易的重要举措。

由于参考价与银行贷款挂钩,深圳二手市场受影响成交大幅下滑。乐有家研究中心数据显示,二手房指导价出台当年,深圳二手住宅成交量同比下滑57%,2022年继续腰斩,成交量同比下滑47%,全年成交量仅2万套出头,创近20年最低记录,相较2020市场高峰缩水近八成。政策影响下,投资需求大幅减少,但市场低迷,悲观情绪传导至刚需,刚需观望情绪加重,合理需求被压制。

图源:乐有家研究中心

同时,国家统计局数据显示,深圳实施二手房指导价后,二手住宅销售价格环比指数逐渐下跌,并于2021年5月进入负增长时代,除个别月份外,深圳二手住宅价格指数环比已长达两年的负增长,价格指数同比同样进入持续下滑态势,并于2022年1月由正转负,此后延续负增长态势。

图源:乐有家研究中心

另外,从近期成交数据来看,乐有家研究中心指出,2023年3月,深圳二手住宅成交创新高,过户量3949套,网签量5000套左右,成交量回到2021年5月之前,逐步逼近2021年“2.8新政”时的水平,市场持续复苏。不过,从2023年一季度深圳成交热点盘来看,主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖,主力成交户型以3房、4房为主,且基本均以低于或接近参考价(成交价与参考价偏差10%以内)成交。

值得注意的是,自2021年深圳实施二手房参考价政策以来,市场上多次传出二手房参考价将调整的消息。今年2月,就有媒体报道称,深圳住建局工作人员表示,“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。”

李宇嘉也提及,今年年初,住建局回应,根据市场形势已经做了调整的方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也没有定。后来在更高管理层要求“保持定力”的情况下,调整参考价的方案也就没有办法通过了。

“二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了。这是(因为)深圳二手房缺乏供应的弹性,市场炒作愈演愈烈,并演化为抱团涨价、坐地起价、暴力拉升等非理性预期到极致的情况下,没有办法的办法,其他城市都不存在类似深圳这样的情况。”李宇嘉说道。

据了解,国内有14个城市曾推出了二手房参考价,如深圳、上海、广州、东莞、宁波、西安。其中,深圳是首个出台该类型政策的城市。不过,目前仅深圳一个城市仍在执行该政策,其他跟随深圳出台二手房参考价政策的城市,早已因楼市下行等因素悄悄放开。

早在2022年5月底,就有广州房产中介就向《华夏时报》记者透露,“广州现在二手房交易是参考银行评估价的,指导价现在没那么重要了。”

“当这个参考价一下向全社会发布,并明确与银行贷款评估价直接挂钩,就意味着‘开弓没有回头箭’,没有办法退出,这在参考价出台之时就已经注定了。国内有14个城市推出了二手房参考价,但只有深圳做得这么明确,而上海和北京尽管也有参考价,但要么在下面(不公布),要么公布了但银行不参考,这样上海、广州这两个城市就有回旋余地。”李宇嘉说道。

(文章来源:华夏时报)

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