深圳今年首场土拍收金72亿元 民企回归土地市场“补货”

深圳2023年首场土拍热度不俗。3月最后一天,深圳今年首场土拍落幕。此次深圳共推出5宗地块,总建筑面积47.48万平方米,总起始价65.38亿元。最终,5宗地块全部成交,收金72亿元,溢价率为10.13%。其中,3宗地块触顶摇号,1宗地块溢价成交,1宗地块底价成交。


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值得关注的是,深圳本批次土地的新房限售单价相比去年出现上涨,企业所得利润将更丰厚。同时,以龙湖为代表的民企开始拿地补库存。不过,目前消化库存仍是很多房企的主要任务,深圳土拍热度能否持续还有待观察。

整体溢价率超10%

深圳首场土拍的5宗宅地,从区域分布来看,光明区有2宗地块,宝安区、龙岗区、坪山区各有1宗地块。从土地规则来看,宝安区A301-0602地块、光明区A650-0385地块采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。其余3宗地块(光明区A629-1340地块、坪山区G11330-8045地块、龙岗区G01117-0080地块)均采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售价格,竞地价,达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

据中指研究院不完全统计,上述5宗宅地总占地面积10.6万平方米,总规划建筑面积47.48万平方米,而且地块均要求无偿配建政府公共住房(保障性租赁住房、公共租赁住房);共有包括保利、华润置地、中海、招商、金茂等19家房企参与竞争,总起始价65.38亿元,最终3宗地块触顶摇号、1宗地块溢价成交、1宗地块底价成交,收金72亿元,成交楼面均价15165元/平方米,平均溢价率10.13%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳继续采用“小步快跑”的策略,既避免了流拍,又稳定市场预期。5宗地块是历次集中供地中最少的一次土拍,这也反映出当前土地市场依旧较为疲弱,背后的原因则是开发商拿地的积极性还有待提升。

不过,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析认为,相比深圳2022年四轮集中土拍溢价率分别为14.98%、9.33%、3.94%、3.68%,今年首场土拍的溢价率处于较高水平,为10.13%,仅次于去年首场土拍热度。同时,与近期举行土拍的其他城市的溢价率相比,如杭州10.2%、成都12.78%、南京7.98%,此次深圳土拍的热度仍然可圈可点。

对于深圳此次土拍整体溢价率达到10.13%,李宇嘉也认为,两位数的溢价率是近期较高的水平,一方面显示出底价合理,另一方面也有房企补库存的愿望。在土地均为外围地块的情况下,能获得10%的溢价率难能可贵。此外,部分流拍地块回炉重新出让,在去除竞自持、价格不变的基础上,竞至顶价,显示市场预期有一定的好转。

易居研究院研究总监严跃进表示,深圳首场土拍充分说明土地市场在复苏和升温,也是房地产市场信心回暖的重要体现。

龙湖斩获两宗地块

从深圳成交的5宗地块来看,据中指研究院信息显示,起始价最高的是宝安区A301-0602地块,位于沙井街道国际会展中心片区,属于前海扩容区范围,起始价达到19.29亿元,平均销售价格不高于4.94万元/平方米(不含室内装修价格)。相比去年拿地的云海臻府项目,单价上涨3300元/平方米。

宝安区A301-0602地块共获得6家房企参与竞拍,经过19轮竞地价+43轮竞自持以“双触顶”进入摇号环节,最终由深圳市招扬置业有限公司(招商蛇口子公司)以总价22.18亿元+自持20250平方米保障性租赁住房摇中,溢价率14.98%。

值得关注的是,龙湖此次拿下两宗地块。其中,龙岗区G01117-0080地块面积最小、起始价最低,占地面积仅为1.04万平方米,起始价6.03亿元。其位于龙岗区中心城北五联片区,初始建设无偿移交政府的公共租赁住房面积4470平方米,平均销售价格不高于3.95万元/平方米(不含室内装修价格)。该地块共获得7家房企参与竞拍,仅2轮报价,由深圳市凯辉投资发展有限公司(龙湖子公司)以6.08亿元拿下,溢价率0.83%。

龙湖摘得的另一宗地块是光明区A629-1340地块, 建筑面积约11万平方米,起始价15.62亿元,初始建设无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积10160平方米,平均销售价格不高于4.72万元/平方米(不含室内装修价格)。该地块北侧靠近6号线薯田埔站,一路之隔就是金地拍下的明峰府(限价4.22万元/平方米),对比之下,前者限售价格上涨5000元/平方米。该地块共有7家房企参与摇号,最终由深圳市湖虹投资发展有限公司(龙湖子公司)摇中,成交价17.96亿元,溢价率14.98%。

此外,光明区A650-0385地块建筑面积约5.5万平方米,初始建设无偿移交政府的保障性租赁住房建筑面积5010平方米。最终,深圳市振业(集团)股份有限公司以总价10.29亿元+自持3000平方米保障性租赁住房拿下该地块,溢价率14.97%。坪山区G11330-8045地块是此次土拍中占地面积最大的地块,用地面积约3.6万平方米,建筑面积约14.89万平方米,起始价15.49亿元,初始建设无偿移交政府的保障性租赁住房建筑面积23700平方米,最终由深圳市高新区投资发展集团+天健地产+深福保以底价摘得。

房企竞拍积极性较高

事实上,此次深圳土拍信心的回暖在参与竞拍的房企身上表现最为明显。从参与竞拍的房企来看,5宗地块吸引了包括龙湖、招商、金地、中海、保利、华润、金茂、建发、深振业、华发、山西星河等房企,竞拍积极性较高,从而使得3宗地块触顶摇号。

陈霄认为,龙湖成为最大的赢家,以24.04亿元斩获了两宗地块,其中,光明马田地块有7家企业参与摇号,成为全场最热门地块,最终花落龙湖。招商和深振业各获一宗地块,深圳市高新区投资发展集团+天健地产+深福保联合竞得坪山区地块。可以看出,虽然此次土拍中国企仍然占据半壁以上江山,但是优质民企也开始崭露头角。

在深圳土地市场,不再只是国企和央企的独角戏。从龙湖接连拿下两宗地块,说明部分民营房企已经走出了困境,正在开始恢复活力,由此带动土地市场的复苏。房地产市场最终要依靠更多企业的力量才能回归昔日的热闹场景。

对于龙湖此次拿地,李宇嘉也认为,随着优质民企资产负债表修复以及市场企稳,龙湖等龙头民企趋于稳定,开始拿地补库存。

事实上,在当地业内人士看来,此次深圳出让土地的新房限售单价与去年相比出现上涨,意味着企业所得利润更高,而且市场需求也支持这样的售价。5宗地块高溢价成功出让,也反映出市场信心正在增强。

值得关注的是,在深圳今年首场土拍中,并未见到深铁以及万科的影子。因此,也有业内人士认为,这从另一个侧面反映出目前消化库存仍是很多房企的主要任务。

李宇嘉表示,今年3月份深圳新房成交规模与去年年均水平差不多,低于预期,多数新开盘项目去化率不及预期,仅个别楼盘(比如万科瑧湾悦、北站万象中心)获得不错去化。后期土地市场的走势以及是否能吸引更多民企参与,均有待新房市场销售进一步回升,以驱动开发商积极补库存。

新京报记者袁秀丽

(文章来源:新京报)

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