2月16日，一则“百岁贷”消息冲上热搜。近日，有消息称建发房产发出楼盘销售广告，其与部分合作银行可以做到“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。

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当天，南宁市一位房产销售告诉上海证券报记者，建发房产宣传的“最长可贷至100岁”是与工商银行等合作银行的接力贷产品，即借款人不超过70岁，加上子女做共同借款人，贷款年限最高可30年。但记者向工商银行南宁多家支行求证获悉，银行目前尚未落地该产品。

“百岁贷”来袭？

这则海报显示，建发房产楼盘与南宁合作银行“住房按揭贷款年龄加贷款期限”放宽至100岁，同时明确“具体贷款政策以各大银行输出为准”。

随后，记者从上述楼盘销售了解到，该海报是建发房产的一则广告，目前已经撤销。“只是一个推文，后期来现场会做详细介绍。”该楼盘营销中心的工作人员向媒体介绍称。

“这是一个‘接力贷’，需要子女做共同借款人。”2月16日，贝壳平台经纪人告诉记者，目前只有购买建发的楼盘能贷至100岁，即借款人不超过70岁，贷款年限最多可贷30年，该楼盘与工商银行、浦发银行等均有合作。

但记者采访获悉，银行目前尚未落地该产品。工商银行南宁多家支行个贷中心人士告诉记者，目前该行“贷款人年龄加贷款期限”最多只能延至75岁，即年满70周岁，只能按最高5年期限申请房贷，没有收到可延长至100岁的通知。

多地延长还贷期限

近期，关于“房贷还清年龄为80岁、100岁”的类似消息频频传出。

几天前，一则关于“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息刚刚冲上热搜，被网友调侃“贷代相传”。

“近期的确收到了通知，但目前只有中信银行可以执行，其他银行尚待落实。”贝壳平台南宁的一位经纪人告诉记者：“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80年，即年满50周岁，只要符合贷款条件，均可按最高30年期限申请房贷。

继南宁之后，杭州、成都等地部分银行也延长了房贷年龄期限。

2月15日，建设银行成都多家支行个贷中心人士告诉上海证券报记者，目前“贷款人年龄加贷款期限”只能延至75岁，即年满70周岁，只能按最高5年期限申请房贷。

“在子女与老人作为共同借款人申请贷款情况下，我们可以考虑老人‘年龄加贷款期限’可延至90岁。截至目前，各家银行对该规定的执行情况不一。”建设银行成都第二支行个贷中心人士表示，房贷利率方面，仍是首套房利率4.1%，二套房利率4.9%。

“客观说，在一定程度上，此类产品确实可以属于接力贷。” 易居研究院研究总监严跃进表示，理论上说，部分中老年人也可以积极申请贷款，相关子女可以作为共同还款人。

接力贷，是指允许一些经济状况不错的中老年购房者申请贷款，同时其子女也要作为共同还款人，这样确保“贷款人+共同还款人”具备充足的还款能力。

“‘经济状况不错’一般是指经商或经营公司，单纯的退休收入不能纳入考核中。”严跃进提醒称，若贷款人丧失还款能力，那么其子女就需要承担相应的还款义务，即“接力”。

金融营销要有边界

记者了解到，各地出现房贷年龄期限上调，主要是为了激活房地产市场，照顾老年人购房需求。但在实际落实中，部分房地产商通过“百岁贷”吸睛，引发网友嘲讽。这也凸显出，房地产营销在涉及信贷领域时，要有边界与底线。

“房贷年龄期限的政策调整空间逻辑上不应超过退休年龄，但政策层面具体如何调整有较大的不确定性。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者，各地银行相关政策有利于楼市销售，照顾了一些老年人或者中老年人的购房养老需求。

据了解，当前各城市在个人住房按揭贷款申请方面，关于年龄的限制普遍执行以下条件：申请人年龄在18周岁以上，65周岁以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；申请人年龄与借款期限之和，不超过70年。

“此类延长房贷年龄期限的政策，初衷是试图挖掘40-59岁年龄段的中年人购房需求，其购房的支付能力强、获得足额信贷的需求也比较高。此类群体获得充足贷款，对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极作用。”严跃进称。

“房地产商的初衷，可能是为了吸引一些特殊购房群体购房，即落实宽松的房贷办理条件。”严跃进向记者分析称，但是在目前网络社会，一些辣眼睛的海报很容易传播，这警示和要求房企策划部门注意营销口径。

房地产贷款产品的宣传，本质上就是一种金融产品的营销。2021年12月，人民银行等多部门就《金融产品网络营销管理办法》征求意见。征求意见稿就强调，开展金融产品网络营销，应当遵守相关法律法规制度和社会公序良俗，诚实守信。

很明显，“百岁贷”“贷代相传”等评论出现，是一些金融产品在营销过程中，触动了老百姓认知的底线，从而引发了舆论的关切。

虽然这些产品的营销问题，银行“不小心”成为了背锅侠。但作为合作机构和金融产品的提供方，商业银行有责任与义务，约束合作方在房地产贷款产品宣传中，必须准确完整合法合规营销。

（文章来源：上海证券报）

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