逆周期加仓，香港豪门郑氏父子频频出手。

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12月6日，郑家纯掌舵的新世界发展，牵手远洋集团，计划在内地及香港地区的房地产开发或投资领域合作。

11月底，新世界发展以2.54亿元，竞得杭州萧山一宗地块。

郑家第三代接班人、新世界发展行政总裁郑志刚，在8月底称，未来一年，要在上海、广州、杭州和深圳等城市，投资约100亿元于土地市场。

内地房地产市场探底，将慢慢复苏，此时，正是郑家抄底土地和资产的好机会。

今年内地房企普遍钱荒，身影渐隐。新世界发展现金多、负债低，一改过去的保守姿态，高调杀回来了。

逢低吸纳

一年投资100亿，在内地体量不算大，纵向对比，新世界的这一步，迈得并不小。

2015年左右，港资房企大幅抛售内地资产，新世界也陆续出售上海、武汉、成都、海口等地资产，之后布局内地的动作几乎停滞。

2019年，方向开始转变。

这年7月，新世界先是以40.1亿元收购宁波项目股权。两个月后又豪掷97.9亿元夺得杭州望江地块，刷新当年全国地王记录。

今年以来，内地房企减少拿地，新世界逆向跑马圈地，多次与国企合作拿下优质土储。

4月，新世界与招商蛇口签署战略合作协议，计划在内地和香港开展全方位战略合作。7月在上海第二批集中土拍中，又联合招商、保利以34.2亿元竞得普陀区中山北小区地块。

郑志刚尤其看重粤港澳大湾区，去年在广州和深圳拿下4宗城市更新项目，最引人瞩目的是，以70亿元拿下广州市增城区荔城街夏街村旧改项目。

今年初，郑志刚公布“quick win”(快赢)战略，预留200亿港元投资于大湾区。

截至今年6月，其在内地拥有土储约520.6 万平方米，其中约 44%位于大湾区。

一退一进之间，郑氏家族的逆周期操作，可谓因时度势。

“香港地区的主流房企，经历过多轮大起大落的考验，对行业周期性和企业经营风险有根深蒂固的认知。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，由于在财务、业务和开发方式等方面较成熟，新世界等在内地的表现更稳重保守。

意在商业

在内地市场的投资，已给郑志刚带来回报。

2021年，新世界中国的销售额回升至182.4亿元。今年前11个月，以145.9亿元销售额排在第92名，重回房企百强榜单。

今年上半年，新世界位于杭州的“江明月朗园”首推601套房源，面积127-224平方米，精装均价7万元/平方米，总价最低门槛700多万。

开售当日即售罄，认购金额超过70亿元，创下杭州单日销售额新纪录。

郑志刚这轮加仓，重点不是住宅，而是商业综合体。

纵观其近年的新增地块，大量为旧改项目，需成片联动开发，打造长期运营的超大型综合体。

“港资房企选择布局城市更新或旧改项目，主要在于这些项目一般位于配套条件非常成熟的老城区，市场基础更好，产品溢价能力更强。”柏文喜认为。

比如，“江明月朗园”项目所在地块，郑志刚2019年在杭州望江拿下的“地王”。

该项目总建筑面积约74万方、总投资超过230亿元，汇集新世界旗下K11购物中心、甲级商厦K11 ATELIER、服务式公寓K11 ARTUS、瑰丽酒店的超级综合体。

在广州拿下的增城区荔城街旧改项目，郑志刚也计划打造总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区，引入K11旗下品牌、瑰丽酒店等，预计投资总额超200亿元。

这与新世界的多元化布局相契合，住宅之外，还有服务式公寓、写字楼、商场、酒店等各类型物业。

2021/22财年，其在内地的物业投资收入已达20.27亿港元，同比上升 9%，主要受益于K11购物中心出租率稳健。

K11是郑志刚接手家族事业后精心打造的项目，预计到2026财年，K11项目将增至38个。

加仓底气

在这轮房地产下行周期中，港资房企基于长期低杠杆、慢开发运营，依然留有逆势加仓的底气。

截至2022年6月底，新世界发展的账上，可动用资金为1050亿港元，其中现金及银行存款约622亿港元，可动用的银行贷款约428亿港元。

2022财年，其平均融资成本只有2.52%。

拿地增多，负债率有所升高，仍控制在较低水平。截至2022年6月底，新世界发展的总资产为6358亿港元，负债率为54.69%。

即便如此，郑志刚也在出售非核心资产，将资源投放于高增长、高潜力的核心业务。

2022 财年，新世界发展出售约139亿港元非核心资产，其中，有位于内地的多处商业、写字楼和车库，合计8.9亿人民币。

管理层预计，2023财年内，会持续出售100亿港元非核心资产。

即便财力雄厚，郑家依旧非常谨慎，小心驶得万年船，以“行稳致远”为核心。

新世界聚焦深耕大湾区，兼顾长三角地区，2021/22财年，其在内地售楼171亿，以大湾区为首的南部地区占到约73%，其整体合同销售的均价，超过每平米39,000元。

在拿地方面，郑家还习惯与核心央国企、外部优质企业强强联手，以招拍挂、合作开发、城市更新、收并购等多种渠道，扩展土地储备。

比如，招商蛇口就是长期伙伴，两家今年在上海两度联手，又在深圳合力开发太子湾综合开发项目。

在保持进攻态势的同时，这些举措都可以尽可能降低风险。

最新的“胡润百富榜”显示，郑家纯、郑志刚父子财富额达1400亿元，在中国排名第18位，在动荡环境下，保持稳定。

行业渐暖，地产复苏的新周期渐近，郑氏家族的加仓，将开启新的赚钱效应。

(实习生徐秋芳对本文有贡献。)

（文章来源：21世纪经济报道）

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